Главная » Сделки

Образец расторжения договора с агентством недвижимости

Договор с агентом по недвижимости

Образец расторжения договора с агентством недвижимости Фото: sk-tis.com

В последние годы редко какая сделка купли-продажи обходится без участия риэлтора. В то же время, опыт общения наших заказчиков с риэлорскими компаниями не всегда положителен. Целью этой статьи являются ответы на наиболее частые вопросы, связанные с заключением договора с агентством недвижимости, и развенчание некоторых мифов, в частности, об «эксклюзивном договоре» и страховании ответственности.

Распространенные вопросы относительно договора с риэлторской компанией, которые часто задают нам клиенты на консультации, комментирует Елена Никоненкова, заместитель директор юридической фирмы «Прецедент».

- Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке? Последуют ли за этим штрафные санкции со стороны агентства? Каков их размер, определяется ли он законом РФ?

- Как правило, в договорах оговаривают порядок одностороннего расторжения договора по инициативе одной из сторон. Если такая процедура не оговорена, то руководствуясь ГК РФ, Заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

- В договоре с агентством часто указывается, что клиент не имеет право одновременно обращаться в другое агентство по этому же вопросу. Насколько законно это требование?

- Принцип свободы договора исходит из того, что если подобные положения не запрещены законом, то стороны вправе оговорить их в договоре. Следовательно, агентство вправе предлагать своим клиентам «эксклюзивное» представительство, а клиенты вправе на него согласиться.

- Все чаще встречается понятие «эксклюзивный договор», что оно означает?

- Понятие «эксклюзивный договор» подразумевает по общей практике исключительное предоставление определенного услуги (товара). То есть исполнитель ограничивает для заказчика круг лиц, способных оказать услугу по подбору/продаже/аренде недвижимости, только собой (см.

также предыдущий ответ).

- Среди рекомендаций клиентам часто встречается – взять образец договора в агентстве и отнести его на экспертизу независимому юристу. А что делать, если агентство отказывается давать чистый бланк договора для проведения такой процедуры, аргументируя это тем, что его содержание – коммерческая тайна? Насколько обоснованы аргументы агентства?

- Аргументы не обоснованы абсолютно, и с таким «скрытным» агентством, я бы рекомендовала не сотрудничать. При подписании договора клиент вправе анализировать положения договора, и ограничить его во времени или в возможности проконсультироваться с юристом другая сторона не может.

- Что такое «ответственность агентства застрахована» и насколько это защищает интересы клиента такого агентства?

Если клиент, придя в агентство недвижимости, слышит о том, что профессиональная ответственность застрахована, и, «случись что», финансовые потери возместит страховая компания, ему необходимо ознакомиться с соответствующими договорами, чтобы выяснить, насколько заявленное соответствует действительности.

Из договора страхования надо понять, какие именно и чьи риски застрахованы (агентства как юридического лица или конкретного физического лица — агента). После этого надо сопоставить – застраховано ли в итоге то лицо (юридическое или физическое), которое заключаемый договор оказания риэлторских услуг подписывает.

При этом на каждом этапе сделки клиент должен понимать, за что, за какие возможные ошибки и недоработки несет ответственность риэлтор и агентство, которое он представляет. И все это должно быть четко прописано в договоре, который заключается с риэлторской компанией.

Вот пошаговая инструкция как это сделать:

Шаг первый. Необходимо обратить особое внимание на такой пункт заключаемого с агентством договора, как «предмет договора». Как правило, он бывает настолько расплывчат, что ухватить суть бывает сложно даже профессионалу. Чаще всего «предмет договора» сводится к оказанию консультационных и информационных услуг, связанных с приобретением недвижимости.

Учитывая, что у нас одна из самых высокооплачиваемых сфер деятельности – услуги в сфере недвижимости, я считаю, что клиентам необходимо настаивать на том, что предмет договора должен быть прописан максимально четко: какие именно услуги должны быть оказаны, в какие сроки, к каким результатам они должны привести. Например, может быть прописано: «Услуга — подбор нескольких вариантов объектов недвижимости с целью их приобретения по таким-то параметрам». И в самом договоре или в приложении к нему эти параметры могут быть указаны. Также можно прописать: количество вариантов, которые должны быть предоставлены, каким образом проходят осмотры, каким образом клиент выражает свое одобрение (или неодобрение) предложенными вариантами.

Шаг второй. Риэлтор должен продемонстрировать клиенту пакет документов на приобретаемую квартиру. И этот пакет документов должен позволить сделать вывод о том, что данное жилье условно безопасно для покупки (вряд ли можно говорить о стопроцентной гарантии, но вот о 95-ти процентной — да). А именно: правообладателем является именно то лицо, которое заявлено как продавец жилье не под арестом, на него отсутствуют обременения не нарушены права третьих лиц и т.д. К слову, всю необходимую информацию риэлторы могут получить в паспортном столе или у эксплуатирующей организации данного жилого дома.

Клиент должен внимательно относиться к предоставляемым сведениям, знать сроки действия конкретных документов. Например, выписка из лицевого счета действительна в течение трех дней, выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – в течение пяти дней. Эти сроки юридически обоснованы, поскольку именно по их истечении возможны изменения в отношении прав на недвижимость.

Таким образом, покупатель от своего риэлтора должен увидеть весь комплект документов вкупе с профессиональным мнением о том, есть ли риски, связанные с приобретением данной квартиры, насколько они велики.

И в договоре с агентством недвижимости должно быть отражено, что риэлтор несет ответственность за анализ соответствующих документов, за потенциально возможные проблемы, которые могут возникнуть в связи с его недостаточностью. Чем больше наши граждане будут требовать прописывать в договоре грани ответственности риэлторов, тем квалифицированнее, в итоге, станет оказание этой услуги.

Далее риэлтор должен оценить сам договор купли-продажи — все ли пункты прописаны, есть ли какие-то спорные моменты, к каким последствиям они могут привести.

Шаг третий. Регистрация сделки. Когда все документы собраны, договор купли-продажи подписан и оплачен (мало кто практикует рассроченную оплату по недвижимости), покупатель оказывается в незавидном положении: деньги он заплатил, но регистрация и переход прав собственности занимают еще месяц. И в этот период может случиться все, что угодно. Например, продавец, по каким-то причинам, может забрать документы из ФРС и т.д.

Проблем после подписания договора купли-продажи возникает масса, но зачастую агенты после совершения сделки забывают о своих клиентах. Происходит это потому, что, опять-таки, изначально четко не определяется сфера ответственности специалистов по недвижимости.

Выводы. Клиенты должны настаивать, чтобы в договоре на оказание риэлторских услуг были прописаны границы ответственности агентов и агентств недвижимости.

Следует помнить:

1. Предмет договора с агентством часто обозначается как «оказание консультационных услуг». О том, что фактическим результатом действий агентства является составление и заключение договоров купли-продажи — ни слова. Получается, что даже в случае, если в страховом договоре указано, что агент отвечает за последствия неправильного составления договора купли-продажи, он ни за что не отвечает. Страховой выплаты не будет.

2. Следует понимать, на какую сумму застрахованы профессиональные риски. Вряд ли хоть одно крупное агентство у нас в городе застрахована на сумму более миллиона рублей. Поэтому все, что сверх этого, пострадавшая сторона должна будет взыскивать с участников другой стороны сделки. Если с них, конечно, есть, что взыскивать.

3. Страховая сумма может быть фиксированной, то есть при наступлении каждого страхового случая выплачиваются одинаковые суммы. А может быть и так, что общая сумма страховки уменьшается с каждой выплатой. Получается, если наступил какой-нибудь десятый страховой случай, то платить будет просто нечего. Все это надо смотреть в договоре страхования.

У нас в городе нет судебной практики (по крайней мере, мне о ней ничего не известно) выплат страховки клиенту из-за неправильных действий агентов. Но это не значит, что все так хорошо, никто не ошибается.

К слову, на Западе все устроено более прозрачно. Там страхуются риски физического лица, которое участвует в сделке. У нас же – риски риэлтора при предъявлении ему претензий со стороны физического лица. Чувствуете разницу? В итоге, страхование существует номинально, но фактически оно не работает. Поэтому, пока гражданам уповать только на себя – требовать оказания реальной риэлторской услуги, границы которой четко прописаны в договоре.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Как вернуть деньги из Агентства Недвижимости? Претензия.

Что делать, если деньги в агентство недвижимости заплачены, а результата нет?

Как забрать свои деньги у мошенников?

Что делать, если вы подозреваете, что Вас нагло "кинули"?

Как написать претензию?

Для того, чтобы начинать предпринимать какие-то действия, советуем Вам позвонить или прийти в компанию, чьи услуги Вас не устроили, и попробовать решить ситуацию полюбовно, возможно всё дело в недопонимании сторон. Если решение проблемы не найдено - законный путь только один.

Написание претензии.

Соберите все документы (договора, квитанции, чеки и т.п.) и сделайте копии. Нет документов? Можете дальше не читать, забыть про деньги, пойти и избить подушку.

Напишите претензию на имя директора (ИП, ООО) - эти данные должны быть указаны в договоре, который Вы подписали. Если нигде не нашли - ищите на поставленной печати (если она есть). Если нет - пишите безадресно - например: Директору агентства недвижимости Кидалы и Ко.

На какой адрес писать?

Для несведущих, поясняем - бывают фактический адрес (где находится офис), и юридический (так сказать для почты). Если в договоре 2 адреса- пишем на оба.

В претензии в свободной форме пишем, что случилось, что Вам не понравилось, что Вы хотите (пример в конце статьи).

Что делать, если в договоре услуг написано, что договор не может быть расторгнут, и деньги не возвращаются?

Вот что нам говорит закон о защите прав потребителей, ст. 29:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.

(в ред. Федерального закона от 21.12.2004 N 171-ФЗ)

Т.е. расторгнуть договор можно, деньги вернуть можно, если Вы сможете доказать то, что услуга была оказана некачественно или не оказана совсем. Но вы должны понимать, что необходимо подтверждение того, что услуга была оказана плохо (детализация звонков мобильно связи, показания свидетелей и т.д.).

После написания претензии, отправляем по почте - заказным письмом с уведомлением, или курьерской службой по адресам агентства недвижимости, не забываем вложить копию договора, квитанций и т.д. И ждем ответ.

Если ответ не пришёл через 2 недели после ДОСТАВКИ письма - идём в мировой суд (интернет подскажет), пишем заявление (там всё подскажут), платим пошлину, и ждем заседания суда. На суде повторяем всё, что было изложено в претензии, прикладываем документы и прочее.

Образец претензии

ИП Иванову Ивану Ивановичу

г. Вологда ул. Герцена д.2 оф. 20

Агентство недвижимости, расторжение договора на оказание услуг.

Валерий Высший разум (321954) 7 лет назад

Я конечно не юрист фирмы ООО "ЛЕКС", но рискну высказать свое видение ситуации.

Приведу нормы ГК РФ, ктоторые позволят Вам вполне успешно расторгнуть договор и не прибегая к услугам "грамотных" юристов.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Насколько я понял у вас налицо существенное нарушение условий договора, а потому:

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Обращайтесь в письменной форме к агентству с требованием о расторжении договора, в случае отказа, или молчания оформляйте исковое заявление в суд (ст. 131, 132 ГПК РФ) .

О подсудности дела см. ст. 23, 24 ГПК РФ

Образцы исковфых заявлений сможете найти здесь

Удачи

Остальные ответы

Руслан Мастер (1456) 7 лет назад

Cудя по изложенным Вами деталям: имеющиеся у Вас документы фактически свидетельствуют о том, что договор заключен на указанных в анкете условиях (если в ней есть Ваша подпись).

Советовал бы обратиться за консультацией к грамотному юристу, который изучит имеющиеся документы и даст квалифицированный ответ.

юрист фирмы ООО "ЛЕКС" lex-baskakov@yandex.ru

Сделка от и до. Договор с агентством недвижимости.

просмотров: 5531

Мы продолжаем публикацию материала, посвященного этапу заключения договора с риэлторской компанией.

Ирина Фролова, юрист «Центрального Агентства Недвижимости» считает, что прохождение риэлторской компанией процедуры сертификации в Гильдии Риэлторов («Центральное Агентство Недвижимости» в прошлом году стало сертифицированным, прим .ред. ), в итоге позволяет клиенту чувствовать себя гораздо более уверенно.

Не секрет, что при составлении договора агентство старается соблюсти свой интерес. Но сертификация предъявляет определенные требования к договору, ставит все точки над «и». В итоге права клиентов подробно расписаны, никаких «черных пятен» не остается.

Ирина Фролова: «Теперь права клиентов в наших договорах учтены максимально, это договоры именно в их пользу – полностью открыты, там все понятно (крупным шрифтом, кстати) написано. Помимо этого, вся информация относительно договора у нас размещена на стендах. Это также является требованием сертификации. Любой желающий может с ней ознакомиться. Хочу отметить, что сертифицированных агентств у нас в городе не так много. И это объяснимо – требования предъявляются очень высокие.

На мой взгляд, тот факт, что агентство сертифицировано, говорит о более высоком уровне его работы, ведь деятельность риэлторской компании становится максимально открытой, а, значит, в ней должны трудиться настоящие профессионалы, уверенные в качестве своей работы, не боящиеся ответственности.

Наше агентство заключает со своими клиентами договор о выполнении посреднических услуг (и в отношении продавца, и в отношении покупателя). Он является «подвижным» - то есть клиент, при необходимости, может внести те пункты, которые посчитает нужным. В рамках действующего законодательства, конечно.

Договор эксклюзивен, то есть, параллельно работать с другим агентством у клиента не получится, в противном случае ему придется выплатить штраф. Все это описано в договоре. Ну, а если есть желание, то можно взять чистый бланк и проконсультироваться с другим юристом.

Во избежание разного рода недоразумений особое внимание у нас стали уделять информированию клиента перед заключением договора. Все подробнейшим образом объясняется – и насчет эксклюзивности, и по поводу того, за какие услуги агентство берет комиссионные. И это дало свои результаты. Разногласий с клиентами здесь практически не бывает.

Если говорить о том, почему возникают противоречия между риэлторскими компаниями и их клиентами, то могу судить по своему опыту и опыту коллег - главная проблема заключается в том, что клиент не понимает, в чем именно состоит работа специалиста по недвижимости, за что он платит. Поэтому надо риэлторскую услугу позиционировать именно как посредническую и подробно объяснять все клиенту. Тогда никаких противоречий не возникнет.

На распространенные вопросы относительно договора с риэлторской компанией отвечает Елена Никоненкова . заместитель директор юридической фирмы «Прецедент».

- Можно ли расторгнуть договор с агентством недвижимости в одностороннем порядке? Последуют ли за этим штрафные санкции со стороны агентства? Каков их размер, определяется ли он законом РФ?

- Как правило, в договорах оговаривают порядок одностороннего расторжения договора по инициативе одной из сторон. Если такая процедура не оговорена, то руководствуясь ГК РФ, Заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

- В договоре с агентством часто указывается, что клиент не имеет право одновременно обращаться в другое агентство по этому же вопросу. Насколько законно это требование?

- Принцип свободы договора исходит из того, что если подобные положения не запрещены законом, то стороны вправе оговорить их в договоре. Следовательно, агентство вправе предлагать своим клиентам «эксклюзивное» представительство, а клиенты вправе на него согласиться.

- Все чаще встречается понятие «эксклюзивный договор», что оно означает?

- Понятие «эксклюзивный договор» подразумевает по общей практике исключительное предоставление определенного услуги (товара). То есть исполнитель ограничивает для заказчика круг лиц, способных оказать услугу по подбору/продаже/аренде недвижимости, только собой (см. также предыдущий ответ).

- Среди рекомендаций клиентам часто встречается – взять образец договора в агентстве и отнести его на экспертизу независимому юристу. А что делать, если агентство отказывается давать чистый бланк договора для проведения такой процедуры, аргументируя это тем, что его содержание – коммерческая тайна? Насколько обоснованы аргументы агентства?

- Аргументы не обоснованы абсолютно, и с таким «скрытным» агентством, я бы рекомендовала не сотрудничать. При подписании договора клиент вправе анализировать положения договора, и ограничить его во времени или в возможности проконсультироваться с юристом другая сторона не может.

- Сколько может стоить экспертиза договора с агентством у независимого юриста?

- Анализ договора в нашей компании составляет от 500 до 4000 рублей, в зависимости от сложности самого договора, пожеланий заказчика, необходимости составления протокола разногласий и обсуждения правок с другой стороной. Комментировать цены иных юристов, я, по понятным причинам, не могу.

- Не могли бы вы, основываясь на собственной юридической практике, проследить основные тенденции взаимоотношений клиентов и агентств недвижимости. Что изменилось за последнее время и почему, на ваш взгляд?

- На мой взгляд, во многом меняется подход как агентств к оформлению взаимоотношений с клиентом, так и усиливается требовательность клиентов к услугам и документам, составляемым агентством. К счастью, мы потихоньку выбираемся из «каменного века», граждане повышают свою юридическую грамотность и становятся более осторожными. Агентства же стараются вывести свои взаимоотношения с клиентами в наиболее прозрачную схему, а также максимально гарантировать свое вознаграждение и защитить риски. Однако, по–прежнему, остается широкий простор для «фантазии» недобросовестных агентов и мошенников.

Как правило, в агентском договоре указано, что агент оказывает как бы «информационные» услуги по подбору или продаже объекта недвижимости, т.е. за чистоту сделки (обременения, права третьих лиц, правильность составления и оформления документов) риэлтор не отвечает. Моя рекомендация – всегда прописывать в договоре ответственность риэлтора (агентства) за «срыв» сделки из-за неправильно оформленных документов и/или за последующие претензии третьих лиц по поводу этой сделки к клиенту. И, самое главное, - ВНИМАТЕЛЬНО ЧИТАЙТЕ ДОКУМЕНТЫ И НЕ СТЕСНЯЙТЕСЬ ПРОКОНСУЛЬТИРОВАТЬСЯ У НЕЗАВИСИМОГО ЮРИСТА.

В заключение.

Нашему постоянному эксперту, аналитику, управляющему партнеру Нижегородского консалтингового центра «Коллективные Действия» Андрею Макшанову был задан вопрос: «Так на что же ориентироваться при продаже или покупке квартиры на вторичном рынке?». И вот что он ответил:

- Покупка, как, впрочем, и продажа квартиры, – сделка на крупную сумму. Зачастую жилье единственный серьезный актив семьи. В данном случае для минимизации рисков я бы обратился к квалифицированному посреднику. Поэтому ответ на вопрос «на что нужно ориентироваться при продаже или покупке квартиры на вторичном рынке» будет следующим – искать надежную риэлторскую компанию.

К счастью, рынок риэлторских услуг усилиями его наиболее профессиональных участников обретает все более цивилизованные формы. В нашем регионе действует Нижегородская Гильдия сертифицированных риэлторов (список членов НГСР был опубликован в №3 от 3 февраля, см. также сайт газеты www.ppl.nnov.ru , прим.ред. ), в том числе не только из Нижнего Новгорода, но и из области. Для получения статуса действительного члена Гильдии компания обязана пройти процедуру добровольной сертификации по национальному стандарту, которая включает достаточно жесткие требования к сертифицируемой фирме.

Как показывают исследования, которые мы проводили методом «мистического покупателя» (по специальной методике проводилась имитация покупки жилья), качество услуг сертифицированных компаний выше, чем у других представителей рынка. Поэтому, обратившись к фирме – действительному члену Гильдии, можно рассчитывать на профессиональное решение задач, связанных с продажей или покупкой жилья. Дополнительным критерием выбора компании может стать продолжительность ее деятельности на рынке, участие (победы) в профессиональных конкурсах, количество офисов, стоимость оказываемых услуг, рекламно-информационная активность, и, конечно, отзывы людей, воспользовавшихся услугами фирмы.

P.S. Если у вас остались вопросы по договорам, заключаемым с агентствами недвижимости, присылайте их в редакцию ( e-mail : Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript ), мы на них обязательно ответим.

Материал подготовила Наталья Сергеева

как расторгнуть договор с агентством недвижимости

как правильно расторгнуть договор с АН по продаже кв-ры,должна ли я оплачивать рекламу моей квартиры в определенных журналах,газетах,если это не было оговорено,и должна ли я ее вообще оплачивать,если за 6месяцев квартира не была продана,договор составлялся на 2 месяца,но потом без письменного уведомления АН продлевался ещё на -2

Советы

Наталья Мишина. 07 июля 2010, 12:10

День добрый.

Во-первых, срок действия договора с АН истек уже 4 месяца назад, если Вы не подписывали документы на его продление.

Оплачивать или нет рекламу - решать надо с агентом. По-человечески - рекламные расходы этото агент будуту вычтены с него, а не с агентства.

Официально - если нигде не прописано, кто что оплачивает в случае расторжения - имеете полное право ничего не компенсировать.

Чтобы расторгнуть договор, приходите в агентство недвижимости, составляете акт о расторжении договора (или что-то в этом роде, в каждом АН этот документ называется по-разному), подписываете его - и все, договор считается расторгнутым. Любые попытки АН шантажировать Вас невозвратом документов - абсолютно беспочвены. Они обязаны вернуть их Вам, если таковые брались на ответственное хранение.

Источники:
news.ners.ru, www.35arenda.ru, otvet.mail.ru, ppl.nnov.ru, realty.dmir.ru

Читать дальше:


Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения



Популярные статьи:

  • Неотделимые улучшения при продаже квартиры образец договора (просм 314)
  • Гарантийное письмо для удо образец (просм 311)
  • Служебная записка об изменении штатного расписания образец (просм 272)
  • Образец заявления на запрет въезда в рф (просм 252)
  • Образец жалобы в опеку и попечительство (просм 194)

  • Последние материалы:

  • Образец заполнения акта осмотра транспортного средства
  • Образец заполнения акта ос 1б
  • Односторонний акт приема передачи образец
  • Письменное возражение на акт камеральной проверки образец
  • Журнал регистрации актов образец