Главная » Договоры отчуждения

Договор купли продажи через банковскую ячейку образец

Сделка - передача денег от покупателя продавцу. Секреты банковской ячейки: что писать в договоре сколько должно быть сейфов, если в цепочке 20 человек цена аренды «потайного шкафчика»

Договор купли продажи через банковскую ячейку образец

Текст. Людмила Чичерова | Фото: ostrelnikova.ru

Дата: 14 сентября 2012 | www.metrinfo.ru | Добавить комментарий

Расчет продавца с покупателем – одно из главных звеньев в сделках с недвижимостью на вторичном рынке. Основной способ, используемый при расчетах, – аренда банковских ячеек (индивидуальных банковских сейфов). Он считается самым надежным, поэтому его используют в большинстве сделок в столичном регионе.

Как объяснил Павел Лепиш, генеральный директор компании Домус финанс . особенно актуальным такой способ расчета стал после изменения процедуры и сроков государственной регистрации. Если когда-то давно, на заре зарождения рынка недвижимости. этот процесс занимал несколько часов, то сейчас в силу проведения дополнительных проверок договор, как правило, может находиться на регистрации до двух недель. И пока длится это юридическое действо, банковская ячейка сохраняет в целости и сохранности сумму, которую покупатель заплатил за свою квартиру.

По оценке экспертов, опрошенных Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru , банковские ячейки используются в большинстве сделок на рынке вторичного жилья. Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании НДВ-Недвижимость , и Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне . считают, что в столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок. Олег Самойлов. генеральный директор РЕЛАЙТ-Недвижимость , координатор Межрегионального партнерства риэлторов . говорит, что в Москве и Санкт-Петербурге, использование банковских ячеек для расчетов по сделкам, осуществляемым на вторичном рынке жилья, носит повсеместный характер и применяется почти в 100% случаев. Но если рассматривать иные регионы России, - отмечает эксперт, - то необходимо признать, что в подавляющем большинстве сделок деньги передаются от покупателя к продавцу наиболее топорным, а потому - и самым рискованным способом - в виде свертка с наличными.

Поэтому и услугой, предоставляемой банками. жители регионов, осуществляющие сделки на рынке недвижимости, пользуются реже.

В банках также считают, что участники сделок с недвижимостью - одни из самых активных арендаторов банковских ячеек. По словам Антона Павлова, начальника управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка . до 70% всех операций с ячейками приходится на покупателей и продавцов квартир. В Райффайзенбанке назвали цифру - до 40%, при условии, если учитывать оба типа сделок, которые проводит банк: сторонние сделки (без кредитных средств банка) и с ипотекой банка. Если учитывать только сторонние сделки, осуществляемые между клиентами риелторов, то доля ниже - 15-20% в зависимости от региона.

Сколько участников, столько и ячеек

Чтобы арендовать ячейку, необходимо заключить договор аренды депозитарной ячейки . Он может быть как двухсторонним: между банком и стороной сделки - покупателем или продавцом (в большинстве случаев арендатором выступает покупатель, т.к. именно он закладывает деньги в банковскую ячейку), рассказывает Ирина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости . так и трехсторонним - между банком с одной стороны и покупателем и продавцом с другой стороны, в таком случае в договоре участвуют два арендатора. Стороны могут также составить дополнительное соглашение, где оговорить особые требования, например - обязательство продавца выписаться из квартиры.

Гораздо чаще сделки носят характер альтернатив, поэтому в них участвуют несколько квартир. Соответственно, число банковских ячеек, задействованных для расчетов по альтернативной сделке, может быть значительным. На моей практике, - рассказывает Олег Самойлов (РЕЛАЙТ-Недвижимость), - самым большим числом ячеек, использованных для расчетов в рамках одной сделки, было 22. Эксперт отметил, что в рамках больших многозвенных сделок умение правильно составить схему закладки, определив, согласовав и взаимоувязав все сроки и условия доступа для всех участников сделки, - одно из мерил профессиональной риелторской компетенции. И далеко не все риелторы реально способны решать такие задачи без ошибок.

У кого ключ?

Ирина Шугурова (МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости) рассказала, что механизм закладки денег происходит следующим образом: в день сделки (подписания договора купли-продажи) доступ к ячейке имеют продавец и покупатель: покупатель закладывает в ячейку денежные средства в присутствии продавца (перед закладкой продавец вправе воспользоваться услугами банка по проверке и пересчету денежных купюр). Один ключ от банковской ячейки передается покупателю, а второй ключ - остается в банке.

В зависимости от договоренности сторон ключ, переданный арендатору, может храниться как у продавца, так и у покупателя. Хранитель ключа должен взять на себя письменные обязательства предоставить ключ стороне, получающей доступ к ячейке, если все условия договора и дополнительного соглашения (где прописывались некие особые требования) выполнены.

Олег Самойлов (РЕЛАЙТ-Недвижимость) добавляет, что в ряде банков существует отдельная услуга - хранение ключа, которой можно воспользоваться, чтобы избежать боданий типа: Ключ - мне! Нет - мне!. Если же такой услуги нет, эксперт порекомендовал участникам сделки оставлять ключи от ячеек на хранение риелторам, эту сделку ведущим. Разумеется, оставлять не под честное слово, - предупреждает эксперт, - а получая от них взамен соответствующее гарантийное письмо, в котором будет четко указано, при наступлении каких событий и кому должен быть передан ключ.

Договор КП и расчет через ячейку.

Уважаемые специалисты, подскажите, при покупке квартиры и расчетах через ячейку банка, в самом ДКП прописывается, что деньги помещаются в ячейку, что продавец их может забрать только предъявив зарегистрированный ДКП в банке.

Советы

Алексей Алексеевич, 23 июля 2010, 11:17

Здравствуйте, Анна! При расчётах за приобретаемую квартиру нигде не прописывается КАК будут произведены расчёты. Это дело продавца и покупателя, как им удобно, так и передают деньги друг другу, или перечисляют, либо передаются драгоценные металлы, стоимость которых эквивалентна сумме, прописанной в договоре купли-продажи квартиры, либо другие удобные и понятные расчёты для сторон.

Как забрать деньги из ячейки продавцу, когда квартира оформлена на покупателя, либо вернуть деньги покупателю, если оформление квартиры по каким-либо причинам не состоялось - все эти крайне важные моменты обсуждаются сторонами и прописываются в так называемых условиях доступа. Куда могут быть добавлены и ряд других условий, которые важны для сторон при купли-продаже квартиры. Эта информация в договоре купли-продаже не отражается. Успехов Вам.

Как происходит расчет через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры?

Октябрь 8th, 2012 admin

Договор купли продажи через банковскую ячейку образец

Рядовому гражданину вряд ли приходится в своей жизни приобретать что-то дороже, чем квартира. Шутка ли – самая дешевая однушка в Москве стоит 5 миллионов рублей? Когда речь идет о таких деньгах, вопрос безопасности встает на первый план. Сегодня поговорим о наиболее безопасном способе расчетов наличными деньгами с использованием депозитарной банковской ячейки (сейфа).

Наличные деньги – зло или благо?

Свыше 95% сделок с жильем проходит с использованием наличных денег. Плюсов у такого способа немало как для продавца, так и для покупателя. Продавец квартиры видит реальные деньги, имеет возможность их потрогать, проверить и пересчитать. Кроме того, если сделка проходит с занижением стоимости квартиры в договоре купли-продажи, то при расчете наличными нигде не «засветится», какую сумму истинно получил продавец.

Покупателю  при расчете налом также нет нужды никому объяснять, откуда у него сумма для покупки квартиры и каким способом получен сей капитал. Из очевидных минусов – повышенная опасность при транспортировке крупных сумм и необходимость проверки купюр, которую, кстати, чаще всего оплачивает продавец, как лицо, заинтересованное в проверке.

Основная сложность при наличном расчете за квартиру заключается в том, что формально переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю осуществляется в момент государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. А государственная регистрация в свою очередь осуществляется на 12 день с момента подачи комплекта докуметов в регистрирующий орган (на 5 при ипотеке). Возникает вопрос: в какой момент передавать деньги?

Если сделать это до подписания договора купли-продажи квартиры, то продавец, получив деньги, может отказаться от государственной регистрации договора купли-продажи или просто скрыться, а покупатель может остаться и без денег и без квартиры. Если же осуществлять передачу денег после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, то покупатель может отказаться оплачивать договор (ну нет у меня сейчас денег, давай потом?) или вовсе исчезнуть. Тогда без денег и без квартиры может остаться продавец.

 Выход: расчет через депозитарную банковскую ячейку.

Решение проблемы передачи наличных денег при продаже квартиры в том, чтобы денежная сумма была зарезервирована на срок государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, а доступ к ней получил продавец, если переход права произошел, или покупатель, если продажи не случилось. Это возможно при расчете с использованием арендованной в банке ячейки (сейфа).

Суть этого способа расчетов в том, что при подписании договора купли-продажи покупатель кладет деньги в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче покупателю. Как правило, срок аренды банковской ячейки составляет 1 месяц при сроке государственной регистрации от 5 до 10 рабочих дней. Со следующего дня в течении периода, равного сроку регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, продавец может получить доступ в банковскую ячейку при наличии зарегистрированного договора купли-продажи квартиры для того, чтобы забрать деньги за проданную (договор зарегистрирован) квартиру.

По окончанию этого периода и до окончания срока аренды банковской ячейки доступ к сейфу может получить покупатель . чтобы забрать свои деньги в том случае, если государственная регистрация договора купли-продажи не произошла. Это может произойти в том случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации (не явилась в рег.палату, не дала доверенность на сдачу документов на регистрацию, написала заявление на приостановку или отказ от регистрации) или регистрационная палата приостановила регистрацию или отказала в ней (из-за ошибок в документах, несоответствии информации, некомплектности пакета документов сданных на регистрацию).

Схематично расчет через банковскую ячейку представлен ниже:

Как видно из схемы, сроки доступа в ячейку для продавца и для покупателя не пересекаются . Однако в большинстве договоров аренды банковской ячейки предусматривается совместный доступ сторон. Это означает, что если обе стороны сделки пришли в банк и изъявили совместное желание открыть ячейку  в любой из дней срока, то они смогут получить доступ. Это может быть полезно, если в результате форс-мажорных обстоятельств после закладки денег в ячейку стороны отказались от сделки, и покупателю нужно забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь срока своего доступа.

Сроки доступа сторон в ячейку, а также специализированные условия доступа отражаются в договоре аренды банковской ячейки. О типовом договоре аренды банковской ячейки и его особенностях мы поговорим в следущей статье.

41 комментариев к записи Как происходит расчет через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры?

Сделка по покупке квартиры

Планируется сделка купли продажи квартиры 13.09.13 с оплатой через банковскую ячейку. Юрист в риелторской компании называет этот способ оплаты с обременением, так как продавец получает деньги несразу. После регистрации такого договора придётся снимать обременение (вместе с продавцом после получения им денег ещё раз посетить отдел регистрации). Это действительно типовой договор оплаты через ячейку?

Гостеева Яна

Юрист, г. Москва 11382

получен

гонорар 25%

Уважаемая Наталья. Суть этого способа расчетов в том, что при подписании договора купли-продажи покупатель кладет деньги в арендованный на специальных условиях у банка сейф сумму, подлежащую передаче покупателю. Как правило, срок аренды банковской ячейки составляет 1 месяц при сроке государственной регистрации от 5 до 10 рабочих дней. Со следующего дня в течении периода, равного сроку регистрации договора купли-продажи плюс 5-7 дней, продавец может получить доступ в банковскую ячейку при наличии зарегистрированного договора купли-продажи квартиры для того, чтобы забрать деньги за проданную (договор зарегистрирован) квартиру. Никакое обременение при этом не накладывается.

Проведение сделок купли-продажи с помощью аренды банковского сейфа

Задавайте, пожалуйста, конкретные вопросы. Не "как вы думаете, с точки зрения банальной эрудиции. "

На многие из них постараюсь ответить.

Расчет через банковскую ячейку ("сейфинг").

Самой распространенной и самой ненадежной формой расчетов является расчет продавца и покупателя через арендованную ими совместно банковскую ячейку ("сейфинг"). Наиболее часто криминальные явления случаются именно при такой системе расчетов. К сожалению, статистика по данным преступлениям отсутствует и, более того, невозможна, т. к. невозможно доказать, были ли деньги в сейфе, кто их взял и поэтому, соответствующие инстанции не примут даже заявления от потерпевших. При этом наиболее практикуемая мошенниками форма обмана: исчезновение части (3-4 тысячи) денег, о чем обманутые продавцы предпочитают никому не сообщать. Итак, какие же плюсы и минусы есть у данной формы расчетов?

Плюсы:

Плюс, собственно говоря, один – продавец и покупатель сами кладут деньги в сейф, не нуждаются ни в каких агентствах и агентах и искренне верят, что их-то деньги никуда не денутся, и их никто не украдет. Но! Дальше начинаются сплошные минусы.

Минусы:

а) Шантаж и мошенничество.

Сейф можно арендовать либо по договору с записанным в него дополнительным условием открытия сейфа только при обязательном присутствии обеих сторон договора (обычно в присутствии сотрудника банка) Часто этот вид аренды ячейки сопровождается выдачей одинаковых ключей каждому. Либо с выдачей клиентам разных ключей и правом любого из них, без присутствия второго, но с двумя ключами открыть сейф.

Первый тип договора абсолютно неприемлем, т. к. позволяет любой из сторон обмануть и шантажировать вторую. Примеры: продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает квартиру другим покупателям, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог бы вернуть себе из сейфа свои деньги. И наоборот: покупатель после регистрации отказывается идти в банк и опять-таки требует деньги за то, чтобы продавец смог открыть сейф и взять теперь уже его деньги.

Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, что через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Т.е. либо плати, что требуют, либо потеряешь все.

Обращаться в суд в данной ситуации крайне рискованно, т.к. если судебные органы при вскрытии сейфа обнаружат валюту (т.е. доказательство факта оплаты квартиры иностранной валютой), высока вероятность конфискации ее в пользу государства. (Конечно, это не относится к той части России, где квартиры продаются за рубли).

Второй тип договора (т. е. с двумя разными ключами) еще более опасен, т.к. к описанным ситуациям добавляются дополнительные возможности для мошенничества. Такие как кража и подмен ключей. Кроме того, банк выдает дубликаты ключей по заявлению об их утере тому, кто является в договоре арендатором сейфа. Кроме подмены ключей второй стороны на внешне совершенно неотличимый комплект ключей от соседнего сейфа заранее снятого и, естественно, пустого, бывают "куклы", фальшивые купюры и т. д.

Особенно опасна для покупателя появившаяся в конце 2000 года так называемая схема с "выбыванием". В этом случае продавец или его агент, защищающий естественно только его интересы предлагает подписать в договоре с банком об аренде сейфы условие выбывания из договора одной из сторон, а именно покупателя. При этом продавец легко соглашается на практически любой срок, убеждая покупателя что уж за две то недели договор купли точно будет зарегистрирован. Неискушенный в недвижимости покупатель и не подозревает, что при такой схеме он прощается со своими деньгами в момент из закладки в сейф, и получать их будет только продавец, даже если нотариата не будет вообще. Для этого надо просто под любым предлогом или даже вовсе без предлога подождать две недели. Банк по закону просто обязан будет открыть сейф мнимому продавцу, который абсолютно ничем не рискует, так как будет заявлять, потом что никаких денег в сейфе не было, и ничего он не получал. Доказать же обратное невозможно. Естественно, что и для честных продавцов схема с выбыванием покупателя привлекательна, так как дает им одностороннее преимущество.

б) Содержимое ячейки не оценено.

Банк не несет никакой ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных сумм – это личное дело клиента. Клиентам не выдается никаких документов с указанием сумм, положенных в сейф, и как уже выше говорилось, невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиенты клали и брали из сейфа. Поэтому опять-таки никаких судов по недоплаченным суммам быть не может.

Даже если банк составляет опись содержимого сейфа, то все равно никто не расписывается в получении и невозможно доказать, что это не сам пострадавший взял деньги.

Естественно у банка есть дубликаты всех ключей от сейфов и даже если руководство банка заявляет, что это не так, то никаких доказательств истинности данного заявления быть не может. То есть менеджер или руководство банка имеет возможность при серьезных финансовых проблемах "позаимствовать" немножко из нескольких сейфов. То же самое можно сказать о каком-либо нечестном сотруднике банка, тем более что его преступление по указанным выше причинам не обнаружится.

в) Бюрократические подножки.

В договорах большинства банков упоминаются внутренние правила банка, которые обязуются выполнять клиенты. Сами же правила приложением к договору не являются и могут быть в любой момент задним числом изменены.

г) Ограбление.

Хотя мы живем не в Чикаго, все же не лишним будет упомянуть, что при ограблении депозитария никто клиентам содержимое их сейфа не вернет, т. к. нет никаких финансовых документов на это содержимое.

д) Крайне затруднено обслуживание цепочек обменов.

Особенно с различными доплатами, т. к. в этом случае неясно, на кого арендовать сейф и при этом, возможно, не один. Никакой связи по условиям одновременной регистрации тут не получить.

е) Практически никогда банк не предоставляет услуг по проверке купюр на подлинность.

В лучшем случае есть комната для расчетов с машинкой для проверки купюр. Хотите – проверяйте сами. И даже если за отдельную оплату кассир обменного пункта банка проверяет купюры, он не выдаст клиентам никаких гарантий или справок, не несет никакой ответственности. Наверное, стоит еще раз напомнить, что прохождение купюры через сканер (проверка магнитного слоя) абсолютно недостаточно для признания купюры платежеспособной в нашей стране. Дополнительно необходимо проверить: отсутствие проколов более 0,5 мм, посмотреть в ультрафиолетовых лучах, не залита ли купюра какой-либо агрессивной жидкостью, отсутствие надписей на портретах, наличие микрошрифта и т.д. В мае 1999г. в С-Петербурге появилась партия долларов США, отличающихся от подлинных только смазанным микрошрифтом. К 2002 году уровень техники и мастерство фальшивомонетчиков достигло такого совершенства, что в России обнаружена партия в 1,5 млн. долларов отличающаяся от подлинных только химическим составом краски и небольшим смещением магнитных меток. Конечно, обычно фальшивки менее качественны, но, тем не менее, большинство из них обычный человек не сможет отличить от подлинных. Вывод очевиден: проверка денег должна осуществляться только профессионалом причем заинтересованным в качестве сделки.

г) Администрация банка далека от проблем продавца и покупателя.

Приведу конкретный пример. Это произошло в мае 1999г. Клиенты выразили желание рассчитаться самостоятельно. После сделки продавец задержал выписку по вине паспортного стола. Деньги находятся в ячейке у достаточно солидного популярного банка. Второй ключ у покупателя и он начинает требовать выплату штрафных санкций. Переговоры тянутся около недели. Заканчивается аренда сейфа. Покупатель не является на вскрытие ячейки. Все это очень неприятно, но самое интересное начинается потом. ПРЕДСТАВИТЕЛИ БАНКА ПОСЛЕ ДВУХ ДНЕЙ ТЕЛЕФОННЫХ ПЕРЕГОВОРОВ, "ВОЙДЯ В ПОЛОЖЕНИЕ", ОТКРЫВАЮТ ЯЧЕЙКУ БЕЗ ВТОРОГО ЛИЦА ЗАПИСАННОГО В ДОГОВОР АРЕНДЫ. Решая задачу предотвращения потери денег в разорившемся агентстве, участники рынка получили новую, не менее сложную проблему.

д) Несчастный случай.

Необходимо учитывать, что для возникновения проблем не обязателен злой умысел кого-либо из участников, возможны и случайности. Например: смерть кого-либо из подписавших договор (наследники, суды со всеми описанными выше проблемами), срочная командировка, неотложная загранпоездка, запой, другие, возможно придуманные, причины и т.д. Итак, эта форма расчетов самая ненадежная из всех. Ситуация меняется, если в "сейфинге" участвует Эскрослужба агентства.

Источники:
www.metrinfo.ru, realty.dmir.ru, realty-ask.ru, pravoved.ru, www.banki.ru

Читать дальше:


Комментариев пока нет!
Ваше имя *
Ваш Email *

Сумма цифр справа: код подтверждения



Популярные статьи:

  • Гарантийное письмо для удо образец (просм 317)
  • Неотделимые улучшения при продаже квартиры образец договора (просм 317)
  • Служебная записка об изменении штатного расписания образец (просм 278)
  • Образец заявления на запрет въезда в рф (просм 255)
  • Образец жалобы в опеку и попечительство (просм 195)

  • Последние материалы:

  • Образец заполнения акта осмотра транспортного средства
  • Образец заполнения акта ос 1б
  • Односторонний акт приема передачи образец
  • Письменное возражение на акт камеральной проверки образец
  • Журнал регистрации актов образец