Главная » Договоры отчуждения

Договор купли продажи будущей вещи образец

Вас о некоторых вопросах разрешения споров возникающих

  • ГАЗЕТА-П.РУ / thread / Договор аренды будущей вещи образец | Просмотров: 31152 | #56616
  • В различие от подготовительных схем таковой уговор исконно имеет возможность включать все требуемые условия по передаче объекта торгашескому оператору и последующей аренде. N 628 =Об утверждении формы декларации о объекте недвижимости и притязаний к ее подготовке= Федеральный закон РФ 112-ФЗ = О индивидуальном подсобном хозяйстве = Объяснения Федеральный закон от 07. Не ново и замечание ВАС про то, собственно застройщик обязан владеть правом принадлежности на ТЦ конкретно на день передачи имущества ретейлеру, но не на день совершения обязательственной сделки (решения уговора аренды): образец экспертизы кухонного гарнитура договор аренды будущей вещи образец .

  • : купли - продажи КВАРТИРЫ ( ПО ДОВЕРЕННОСТИ). В случае если в тексте купли-продажи недвижимой. Сторонами купли-продажи недвижимой спора по поводу того. Виде права или посредством передачи земельного участка в общую .
  • 30 мар 2014 Для надлежащего согласования предмета рекомендуется. На объект аренды (), не является. Подробнее о возможности заключать, право .
  • Наибольшие гарантии инвестору предоставляют участия в долевом. Общей собственности на участок или передаче его в инвестору.
  • Берем для наглядности бизнес-центр класса Ну а в центре Столицы и во снова присоединенной земли Столицы. Следовательно, высочайший трибунал пояснил, собственно наниматель, заключающий уговор аренды, подлежащий гос регистрации, но не зарегистрированный в установленном законом порядке, по собственной воле воспринимает на себя значительные опасности. В случае несоблюдения обещания по передаче вещи в аренду (к примеру, по вопросу тем собственно вещь не была сделана арендодателем либо приобретена им у третьего личика) застройщик должен компенсировать ретейлеру расходования своих средств, причиненные нарушением уговора. Юрисконсульт Планеты Колготок Виталий Горожанкин считает, собственно на нынешний эпизод правоотношения, оформленные повторяющий вид предшествующих уговоров, довольно отчетливо обрисовывают все актуальные для сторон условия.

    Историческая справка и прогрессивное состояние Управления Росреестра по мегаполису Ярославлю и Ярославской области: Перечень территориально отделов и подведомственных организаций (ареал Ярославская область) Органы Опеки и Попечительства Ярославль: Список документов, достаточных для дизайна разрешений органов опеки и попечительства связанным с оформлением уговора купли-продажи, мены СНиП 35 01-2001: ДОСТУПНОСТЬ Спостроек И Построек СлезливымиЯО: О утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Ярославской области Территории ЖИЛОЙ Стройки Городов: ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ И Допустимое Применение Оформление недвижимости: Документы, подтверждающие персона заявителя МЭРИЯ Городка ЯРОСЛАВЛЯ Распоряжение от 4 декабря 2009 г.

    При всем при этом в случаях как скоро это считается непропорциональным и не надлежащим рыночным ставкам арендной платы, то суд отвергает во взыскании арендной платы в части, превышающей вышеназванные средние рыночные ставки (24). За всегда отпуска сотруднице надеется пособие по беременности и родам. Припомним, собственно Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. Если же в тексте уговора купли-продажи недвижимой вещи мало этих для индивидуализации проданного объекта недвижимости, впрочем они наличествуют, к примеру, в акте приёма-передачи, составленном гранями во выполнение заключённого ними уговора, то таковой уговор не имеет возможности быть признан незаключённым. Но при всем этом главное обещание по главному уговору, являющееся имущественным, механически не дает материальный нрав содержанию подготовительного уговора. Мысль про то, собственно наниматель обязан проявить должную осторожность при решении уговора аренды и удостовериться, собственно прежде него собственник, реализуема методом заказа выписки арендатором из ЕГРП, хотя во всех вариантах как скоро данное раньше зарегистрированное право, предлагаемое вами право аренды грядущей вещи практически никакой выписки не станет. Как это размывание предмета уговора аренды станет содействовать устойчивости гражданского оборота? Не приведет ли размывание предмета уговора к злоупотреблениям со стороны арендодателей? Вопросец данный пока же кроме того остается открытым

    Аренда транспортных средств рекомендации по заключению

    Договор аренды будущей вещи образец. Оценка: 75 / 100 Всего: 2 оценок.

    Договор купли-продажи будущей вещи

    журнал Адвокат, 2011, № 11

    Возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, прямо предусмотрена нормой п. 2 ст. 455 ГК РФ. Однако данная конструкция не получила широкого применения в российском гражданском обороте. В тех ситуациях, когда продавец и покупатель намереваются заключить договор купли-продажи, но продавец ещё не является собственником предполагаемого к продаже имущества, традиционно используется конструкция предварительного договора.

    Практика применения предварительного договора выявила ряд существенных недостатков, которые не позволяют рассматривать его в качестве адекватного инструмента обслуживания потребностей оборота, по крайней мере, до момента изменения соответствующих норм ГК РФ о предварительном договоре. В частности, многочисленные споры вызывает допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по предварительному договору, [1] возможность установления основного договорного обязательства решением суда при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору. [2]

    В связи с этим вызывает интерес Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011 г. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. [3] Очевидно, что одной из целей Постановления является устранение проблем, которые возникают при применении конструкции предварительного договора на рынке недвижимости. Для успешного использования договора купли-продажи будущей вещи в качестве замены предварительного договора необходимы постановка и решение ряда вопросов, что и сделано в Постановлении.

    Допустимость договора купли-продажи будущих объектов недвижимости

    В п. 1 Постановления отмечается следующее: В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора (выделено мной - О.А.) возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

    Таким образом, стороны договора купли-продажи объекта недвижимости, который продавец приобретёт в будущем, смогут отразить в договоре денежное обязательство покупателя и срок его исполнения до момента приобретения права собственности продавцом. Например, в договоре купли-продажи здания от 01.12.2011 стороны смогут предусмотреть, что цена будет уплачена покупателем не позднее 05.12.2011, а передача права собственности продавцом покупателю должна состояться не позднее 31.12.2012. В результате продавец получит от покупателя денежные средства, необходимые продавцу для приобретения предполагаемой к продаже недвижимости у третьего лица либо для несения расходов по строительству данной недвижимости, что является в настоящее время основной причиной указания в предварительных договорах обязательства покупателя по внесению обеспечительного платежа, обеспечительного депозита, задатка и т.п.

    Квалификация договора купли-продажи будущей вещи

    В п. 1 Постановления отмечается необходимость прямого указания в договоре купли-продажи того обстоятельства, что право собственности возникнет у продавца в будущем. В первоначальной редакции проекта Постановления не акцентировалось внимание на данном вопросе. Представляется, что изменение проекта в этой части нельзя признать обоснованным.

    Например, в реестр собственности муниципального образования в 2002 г. было внесено находившееся в федеральной собственности нежилое помещение. Право собственности муниципального образования при этом не было зарегистрировано в ЕГРП. В феврале 2006 г. муниципальное образование заключило договор купли-продажи данного помещения с коммерческой организацией и только в мае 2006 г. в ЕГРП был зарегистрирован переход помещения из федеральной собственности в муниципальную. При заключении данного договора купли-продажи его стороны должны были осознавать, что помещение ещё не поступило в муниципальную собственность, однако договор не содержал прямого указания на то, что продается будущая недвижимость. В итоге в июне 2006 г. регистрационная служба отказала в регистрации перехода права собственности к коммерческой организации от муниципального образования, так как за последним право собственности было зарегистрировано после заключения договора купли-продажи. [4]

    Высший Арбитражный Суд не применил в данном случае норму п. 2 ст. 455 ГК РФ, заняв позицию в пользу коммерческой организации по другим основаниям. [5] Вопрос о квалификации договора купли-продажи будущей вещи по-прежнему остаётся актуальным. Ведь помимо описанной нами ситуации может иметь место и следующий вариант: в момент заключения договора купли-продажи продавец заблуждался, полагая себя собственником вещи, поэтому в договоре было прямо указано, что продавец является собственником на момент подписания договора. Тем не менее, после заключения договора продавец приобрёл право собственности на вещь и совершил действия по передаче данного права покупателю на основании ранее подписанного договора . Будет ли подобный договор купли-продажи являться действительным?

    По нашему мнению, права покупателя в описанных выше ситуациях в достаточной мере защищены законом. Если продавец не передаст право собственности на товар покупателю в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок, если в договоре срок передачи не указан, покупатель имеет право расторгнуть договор в связи с его существенным нарушением продавцом (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

    В связи с этим следует обратить внимание на дискуссию цивилистов по вопросу о действительности обязательственной сделки продажи чужой вещи. Как отмечает В.А. Слыщенков, квалификация такого договора как ничтожного создает неоправданное неравенство правовых возможностей сторон в определенных ситуациях. Пока договор считается ничтожным, ссылка на ничтожность может позволить стороне уйти от ответственности или, напротив, неосновательно обогатиться за счет другой стороны. [6] Д.О. Тузов полагает, что заключая сделку, неуправомоченный отчуждатель не обладает правом собственности на отчуждаемую вещь, но этого и не требуется, поскольку при системе традиции продавец должен быть собственником только в момент передачи права собственности, а не в момент возникновения обязательственных отношений между ним и покупателем. при отчуждении вещи неуправомоченным лицом недействительной будет не обязательственная сделка (договор купли-продажи), а сделка передачи (traditio). [7] Указанное автором разделение сделок на обязательственные и вещные характерно для германской системы права, оказавшей наибольшее влияние на российскую правовую систему.

    Если принять точку зрения Д.О. Тузова, любой договор купли-продажи в момент его заключения (обязательственный договор) будет соответствовать законодательству, независимо от отсутствия у продавца права собственности на момент заключения сделки и независимо от отсутствия в договоре ссылки на совершение сделки в отношении будущей вещи. В связи с этим указание в п. 1 Постановления на необходимость подобной ссылки в договоре купли-продажи будущей вещи (а именно, словосочетание по условиям этого договора ) приведёт к продолжению практики признания недействительными обязательственных договоров, такую ссылку не имеющих.

    По нашему мнению, было бы полезно соответствующее разъяснение Высшего Арбитражного Суда в отношении договоров купли-продажи, из текста которых прямо не следует приобретение либо создание вещи продавцом в будущем. Например, Суд мог бы указать следующее: Если на момент заключения договора купли-продажи продавец не являлся собственником товара, такой договор, независимо от его содержания, должен рассматриваться в качестве договора купли-продажи товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В случае неисполнения в установленный законом либо договором срок обязательства передать право собственности на товар продавец несёт перед покупателем ответственность, предусмотренную законом либо договором. Подобное разъяснение позволило бы исключить различный подход правоприменителей к оценке указанных договоров.

    Договор купли-продажи будущей жилой недвижимости

    Конструкция купли-продажи будущей вещи вполне подходит для использования в отношении нежилого недвижимого имущества. Договор купли-продажи такой недвижимости вступает в силу с момента его подписания, следовательно, с указанного момента возникают обязательственные права сторон договора, в том числе, право требования уплаты цены по договору. Договор же купли-продажи жилого недвижимого имущества считается заключённым с момента государственной регистрации договора (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Регистрирующий орган одновременно регистрирует и договор купли-продажи жилой недвижимости, и переход права собственности на неё. Как справедливо отмечается в п. 1 Постановления, необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ), продавец должен обладать правом собственности на него. Таким образом, момент заключения договора купли-продажи жилой недвижимости и, соответственно, момент возникновения обязательственных прав по договору, включая право требовать уплаты цены, не могут последовать ранее возникновения права собственности у продавца.

    Подобное положение вещей делало бы невозможным применение конструкции купли-продажи будущей вещи по отношению к жилому недвижимому имуществу. В п. 9 Постановления предложен следующий выход из ситуации: по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключён договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

    Очевидно, что Высший Арбитражный Суд не может изменить норму п. 2 ст. 558 ГК РФ, в связи с чем, и предлагает в данном случае несколько искусственный, на наш взгляд, выход из ситуации. Мы не оспариваем практическую полезность предложенного подхода. Однако следует отметить, что договор купли-продажи будущей жилой недвижимости и договор купли-продажи жилой недвижимости, уже принадлежащей продавцу на момент заключения договора, не имеют тех индивидуальных особенностей, которые позволяли бы по разному решать вопрос о необходимости государственной регистрации сделки. Более того, не является в настоящее время оправданным и различный подход законодателя в отношении государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества в зависимости от его квалификации в качестве жилого либо нежилого. Разумным было бы установление законодателем одинакового момента вступления в силу договоров купли-продажи любой недвижимости, а именно, момента придания договору письменной формы путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Как следствие, была бы отменена государственная регистрация договоров купли-продажи жилой недвижимости, во всех случаях осуществлялась бы только регистрация прав на недвижимое имущество. Именно такой подход содержится в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. [8]

    Участие в долевом строительстве и договор купли-продажи будущей вещи

    В п. 11 Постановления обоснованно отмечено, что разъяснения, содержащиеся в настоящем постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве . Сделано это с целью воспрепятствования предполагаемым попыткам недобросовестных застройщиков с помощью конструкции купли-продажи будущей вещи обойти императивные требования законодательства об участии в долевом строительстве.

    Однако не исключено, что договор купли-продажи будущей вещи станут применять в отношениях между участником долевого строительства, действующим в качестве продавца будущего жилого помещения, и другим физическим лицом, выступающим в качестве покупателя данного помещения. В результате такой договор станет заменой применяемой в настоящее время уступки прав по договору участия в долевом строительстве. С одной стороны, привлечение в данном случае одним физическим лицом средств от другого физического лица не подпадает под ограничения, предусмотренные нормой п. 2 ст. 1 Закона о долевом участии в строительстве, формальных препятствий для использования договора купли-продажи будущей вещи нет. С другой стороны, уступка прав приводит к тому, что на цессионария распространяются все гарантии, предусмотренные указанным Законом, так как он становится участником долевого строительства. Использование же вместо уступки конструкции купли-продажи будущей вещи оставит покупателя - физическое лицо за рамками норм Закона о долевом участии в строительстве, что нельзя расценивать в качестве надлежащего последствия применения данной конструкции. [9]

    Договор купли-продажи будущего товара

    В заключение следует обратить внимание на то, что товар, который продавец приобретёт в будущем, не обязательно должен быть именно вещью . Обязательственное право (право требования), доля в хозяйственном обществе, иные оборотоспособные объекты гражданских прав также могут являться предметом договора купли-продажи, то есть, товаром (п.п. 2-5 ст. 454 ГК РФ). Постановление ограничено анализом отношений в связи с созданием либо приобретением будущих объектов недвижимости. Была бы целесообразна подготовка разъяснений Высшего Арбитражного Суда по вопросам применения договора купли-продажи будущего товара . то есть, любого объекта, права на который будут приобретены продавцом либо возникнут у продавца в будущем, включая движимые и недвижимые вещи, обязательственные и корпоративные права.

    Разумеется, что в этом случае учитывались бы особенности того или иного объекта гражданских прав. Однако вполне реально сформулировать общие правила, которые применялись бы к договорам купли-продажи будущих объектов различной правовой природы, например, предложенное нами выше правило квалификации договора купли-продажи будущего товара. В противном случае значительная часть рыночных отношений, связанных с оборотом таких объектов, по-прежнему будет оставаться без надлежащего правого регулирования.

    [1] См. Карапетов А.Г. Есть ли смысл в запрете обеспечения задатком обязательств из предварительного договора? // Вестник ВАС РФ. 2010. № 8. С. 66-79 Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. - М. Статут, 2004. С. 84-85 Анциферов О.Д. Обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи жилья // Законодательство и экономика. 2007. № 1. С. 65-68.

    [2] См. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - 3-е изд. - М. Дело, 2002. С. 474.

    [3] Далее - Постановление. Текст Постановления размещён на сайте ВАС РФ по адресу: http://www.arbitr.ru/as/pract/post_plenum/37821.html

    [4] Постановление Президиума ВАС РФ № 4640/07 от 11.09.2007 // Вестник ВАС РФ. 2007. № 11. С. 83-87.

    [5] Критику указанного постановления ВАС РФ см. Анциферов О.Д. О практике применения законодательства о правах на недвижимость // Законодательство и экономика. 2008. № 2. С. 63-66.

    [6] Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. - М. Статут, 2011. С. 104-105.

    [7] Тузов Д.О. Продажа чужого имущества неуправомоченным лицом // ЭЖ-Юрист. 2003. № 10 (СПС Гарант). См. также: Он же. Реституция при недействительности сделок и защита добросовестного приобретателя в российском гражданском праве. - М. Статут, 2007. С. 183-204 Скловский К.И. О действительности продажи чужого имущества // Вестник ВАС РФ. 2003. № 9 (СПС Консультант Плюс).

    АНЦИФЕРОВ По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам 495 64 — 911 — 65 или 495 649 — 41 — 49 или 985 763 — 90 — 66 Внимание! Например, в реестр собственности муниципального образования в 2002 г. С одной стороны, привлечение в данном случае одним физическим лицом средств от другого физического лица не подпадает под ограничения, предусмотренные нормой пункта 2 ст.

    Подобное положение вещей делало бы невозможным применение конструкции купли-продажи будущей вещи по отношению к жилому недвижимому имуществу. Тем не менее после заключения договора продавец приобрел право собственности на вещь и совершил действия по передаче данного права покупателю на основании ранее подписанного договора. 1 Закона о долевом участии в строительстве, формальных препятствий для использования договора купли-продажи будущей вещи нет.

    Разумным было бы установление законодателем одинакового момента вступления в силу договоров купли-продажи любой недвижимости, а именно момента придания договору письменной формы путем составления одного документа, подписанного сторонами ст. Обязательственное право право требования, доля в хозяйственном обществе, иные оборотоспособные объекты гражданских прав также могут являться предметом договора купли-продажи, т.е. В тех ситуациях, когда продавец и покупатель намереваются заключить договор купли-продажи, но продавец еще не является собственником предполагаемого к продаже имущества, традиционно используется конструкция предварительного договора.

    в ЕГРП был зарегистрирован переход помещения из федеральной собственности в муниципальную. 455 Гражданского кодекса РФ.

    Допустимость договора купли-продажи будущих объектов недвижимости. 455 ГК РФ, заняв позицию в пользу коммерческой организации по другим основаниям.

    Была бы целесообразна подготовка разъяснений Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам применения договора купли-продажи будущего товара, т.е. был заключен кредитный договор, по условиям которого заемщику предоставлен кредит на сумму данные изъяты под 29% годовых на срок 36 месяцев. В пункте 9 Постановления предложен следующий выход из ситуации «по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП.

    Если продавец не передаст право собственности на товар покупателю в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок, если в договоре срок передачи не указан, покупатель имеет право расторгнуть договор в связи с его существенным нарушением продавцом п. В пункте 1 постановления отмечается необходимость прямого указания в договоре купли-продажи того обстоятельства, что право собственности возникнет у продавца в будущем.

    ГГ между ОАО «Восточный экспресс банк» далее — Банк и В. Для успешного использования договора купли-продажи будущей вещи в качестве замены предварительного договора необходимы постановка и решение ряда вопросов, что и сделано в Постановлении.

    Договор купли-продажи такой недвижимости вступает в силу с момента его подписания, следовательно, с указанного момента возникают обязательственные права сторон договора, в том числе право требования уплаты цены по договору. В пункте 1 Постановления отмечается «В связи с тем что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на предмет договора само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным».

    В противном случае значительная часть рыночных отношений, связанных с оборотом таких объектов, по-прежнему будет оставаться без надлежащего правового регулирования. В частности, многочисленные споры вызывает допустимость возникновения и исполнения денежного обязательства по предварительному договору, возможность установления основного договорного обязательства решением суда при уклонении одной из сторон от исполнения обязательств по предварительному договору.

    Возможность заключения договора купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, прямо предусмотрена нормой пункта 2 ст. В заключение следует обратить внимание на то, что товар, который продавец приобретет в будущем, не обязательно должен быть именно вещью. Таким образом, момент заключения договора купли-продажи жилой недвижимости и, соответственно, момент возникновения обязательственных прав по договору, включая право требовать уплаты цены, не могут последовать ранее возникновения права собственности у продавца.

    Практика применения предварительного договора выявила ряд существенных недостатков, которые не позволяют рассматривать его в качестве адекватного инструмента обслуживания потребностей оборота, по крайней мере до момента изменения соответствующих норм ГК РФ о предварительном договоре. любого объекта, права на который будут приобретены продавцом либо возникнут у продавца в будущем, включая движимые и недвижимые вещи, обязательственные и корпоративные права.

    Договор купли-продажи будущего товара. В связи с этим вызывает интерес Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г.Очевидно, что Высший Арбитражный Суд РФ не может изменить норму пункта 2 ст.

    Регистрирующий орган одновременно регистрирует и договор купли-продажи жилой недвижимости, и переход права собственности на нее. о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме **** рублей **** копеек, в том числе основного долга **** рубль **** копейки, процентов за пользование кредитом **** рублей **** копейки, штрафа за ненадлежащее исполнение обязательств **** рублей, убытков в размере произведенных расходов по уплате государственной пошлины при подаче заявления о вынесении судебного приказа в размере **** рублей **** копеек. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

    Москва, Георгиевский пер. д.1, стр.1, 2 этаж 495 649-41-49 495 649-11-65 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ В гражданском обороте нередки случаи, когда необходимо заключить договор купли-продажи вещи, которой к моменту заключения сделки еще не существует, например строящегося здания. Будет ли подобный договор купли-продажи являться действительным?

    Однако следует отметить, что договор купли-продажи будущей жилой недвижимости и договор купли-продажи жилой недвижимости, уже принадлежащей продавцу на момент заключения договора, не имеют тех индивидуальных особенностей, которые позволяли бы по-разному решать вопрос о необходимости государственной регистрации сделки. В первоначальной редакции проекта Постановления внимание на данном вопросе не акцентировалось. было внесено находившееся в федеральной собственности нежилое помещение.

    558 ГК РФ, в связи с чем предлагает в данном случае несколько искусственный, на наш взгляд, выход из ситуации.Именно такой подход содержится в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. В итоге в июне 2006 г. ММ. ММ.

    Гражданским кодексом РФ предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи такого имущества, однако на практике вместо этого обычно используют предварительный договор купли- продажи. ГГ между Банком и ОАО „Первое коллекторское бюро“, к последнему перешло право требования задолженности по кредитному договору, заключенному между Банком и В.

    Участие в долевом строительстве и договор купли-продажи будущей вещи. Не исключена ситуация, когда участниками долевого строительства выступят физические лица, контролируемые застройщиком, а реальных приобретателей жилых помещений станут привлекать в качестве покупателей по договору купли-продажи будущей вещи. Сделано это с целью воспрепятствования предполагаемым попыткам недобросовестных застройщиков с помощью конструкции купли-продажи будущей вещи обойти императивные требования законодательства об участии в долевом строительстве.

    Публикации

    Будущая недвижимая вещь: новая конструкция договора купли-продажи и арбитражная практика правоприменения

    За последние годы законодательство и правоприменительная практика о будущих объектах недвижимости претерпело целый ряд значительных изменений. Так, было принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее по тексту – Постановление ВАС РФ №54), которое подтвердило возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем.

    Несмотря на значительный интерес со стороны исследователей к вопросу о возможности участия будущих объектов недвижимости в гражданском обороте, практическая реализация прав на будущие объекты недвижимости в конкретных правоотношениях сталкивается с целым рядом нерешенных проблем и противоречий.

    Конструкцией нормы п.2 ст.455 ГК РФ прямо предусмотрена возможность использования в гражданском обороте договора купли-продажи вещи, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем. Однако, как показывает практика, данная разновидность договора купли-продажи еще не получила широкого применения в гражданских правоотношениях. Как правило,  в случае отсутствия у продавца на момент заключения договора права собственности на объект недвижимости предполагаемого к продаже в будущем, используются конструкции инвестиционного или предварительного договора.

    На сегодняшний день российское гражданское законодательство не содержит определения будущей недвижимой вещи, что отмечается в теории как некий пробел и недоработка законодателя. В свою очередь, у будущей недвижимой вещи или вовсе отсутствуют четкие характеристики и параметры, которым должен отвечать объект недвижимости, или они не могут быть выявлены с надлежащей степенью конкретности.

    Отсутствие четких критериев индивидуализации будущего объекта недвижимости является причиной возникновения спорных ситуаций на практике, которые попытался разрешить Высший Арбитражный Суд РФ (далее – ВАС РФ), приняв постановление Пленума от 11.07.11 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [1]  (далее  – Постановление № 54). Указанное Постановление, в принципе допустившее существование договора купли-продажи будущего объекта недвижимости, сняло целый ряд вопросов практики, которые долгое время оставались нерешенными.

    До принятия Постановления ВАС РФ №54 суды исходили из существа положения статьи 554 ГК РФ, предъявляющей требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости, в котором должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Так, если в договоре купли-продажи недвижимости не был указан ее кадастровый номер, то это свидетельствовало о несогласовании предмета договора [2] .

    В практике судов встречалась позиция, согласно которой объект недвижимости мог быть предметом гражданско-правового договора только после его фактического создания (государственной регистрации, выделения из существующего объекта недвижимости и т.д.). В связи с этим суды признавали  соглашения, предусматривающие передачу таких объектов, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора, хотя  в таких договорах будущие объекты недвижимости были достаточно точно индивидуализированы [3] .

    Положения Постановления ВАС РФ №54 содержат некоторые критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости, а именно: его местоположение, ориентировочная площадь, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные в частности, проектной документацией (п.2 Постановления ВАС РФ №54).

    Однако практика показывает, что разъяснения из Постановления ВАС РФ № 54  суды применяют неоднозначно.

    Необходимо учитывать, что между характеристиками объекта, указанными в договоре на стадии проектирования и строительства, и итоговыми данными о готовом построенном объекте возможны расхождения (в частности, по метражу площади). Представляется, что несущественное расхождение не должно приводить к признанию договора незаключенным, тем более что в Постановлении ВАС РФ №54 говорится именно об ориентировочной, а не точной площади. Однако вопрос о том, насколько существенным является расхождение и не мешает ли оно установить волю сторон относительно того объекта, который они имели ввиду, остается на усмотрение суда. И в этом случае многое будет зависеть от конкретных обстоятельств дела, в частности от наличия или отсутствия в договоре иных характеристик, по которым все-таки можно индивидуализировать спорный объект.

    В судебной практике есть примеры, когда суды разницу в метраже признают слишком существенным расхождением, не позволяющим индивидуализировать объект. Так, между истцом и ответчиком был заключен договор, согласно которому одна (исполнитель) разработала по поручению другой (заказчик) проектно-сметную документацию для строительства жилого дома, при этом часть оплаты за работу исполнителя подлежала зачету в счет оплаты его долевого участия в строительстве офиса в данном объекте площадью 175 кв. м, исходя из стоимости 16 тыс. руб. за 1 кв. м. После того как исполнитель выполнил свои обязательства, заказчик направил ему проект договора о долевом участии в строительстве, в котором фигурировало помещение общей площадь. 214 кв. м, при этом за 175 кв. м была установлена оговоренная ранее цена (16 тыс. руб. за 1 кв. м), а за площадь сверх 175 кв. м была предусмотрена другая цена – 60 тыс. руб. за 1 кв. м. Исполнитель отказался от подписания договора на таких условиях, и застройщик продал помещение другим лицам. Исполнитель обратился в суд с требованием о взыскании убытков в виде разницы между текущей рыночной стоимостью офисного помещения площадью 175 кв. м в построенном здании и между договорной ценой этого помещения (16 тыс. руб. за 1 кв. м).  Судом в иске было отказано[4]. Во-первых, в построенном здании не было ни помещений, ни этажей площадью 175 кв. м, минимальная площадь одного этажа составляла как раз 214 кв. м, и истец, будучи разработчиком проектно-сметной документации, не мог не знать об этом. Во-вторых, суд указал, что приведенную в договоре площадь (175 кв. м) нельзя считать ориентировочной в смысле пункта 2  постановления № 54, поскольку между ней и реальной площадью помещения (214 кв. м) существенная разница – 39 кв. м. В результате суд пришел к выводу, что фактическая воля сторон была направлена на заключение в  будущем  договора с последующим согласованием  объекта   недвижимости  и условий оплаты, одним из которых являлся бы зачет задолженности за выполненные работы в общей сумме участия в строительстве. Но поскольку общая площадь помещения так и не была согласована сторонами, предмет предварительной договоренности тоже нельзя считать согласованным. Другими словами, суд не расценил подписанный между сторонами договор как договор купли-продажи  будущей  недвижимой вещи из-за недостаточной индивидуализации предмета купли-продажи. По мнению суда, воля сторон была направлена на заключение в  будущем  отдельного инвестиционного договора, который из-за разногласий в площади и цене не был подписан. Представляется, что в данном случае решающую роль для суда сыграло то обстоятельство, что в договоре не были согласованы никакие иные характеристики  объекта   недвижимости, кроме его площади, при этом помещение с такой площадью в построенном здании создано не было, а расхождение между договорной и реальной площадью имевшегося помещения суд счел существенным.

    Опасной для судьбы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи является ситуация, когда он заключается еще до того, как разработана проектно-сметная документация на объект. В этом случае индивидуализировать предмет договора бывает просто невозможно и стороны договариваются о заключении в будущем дополнительного соглашения, в котором конкретизируют характеристики объекта. Если же подобное соглашение не заключается, то под риск признания незаключенным попадает сам договор и многое здесь зависит от того, как стороны сформулировали общие условия об объекте инвестиций.

    Так, согласно договору инвестирования после окончания строительства объекта (жилого комплекса) и сдачи его в эксплуатацию инвестор обязался передать соинвестору квартиру. При этом на момент заключения договора проектная документация еще не была разработана, был лишь указан адрес застройки и техническое описание объекта (площадь застройки, серия дома, этажность). Под квартирой в договоре понималась «квартира или несколько квартир, расположенных в составе объекта с 3-го по 5-й этаж, совокупная общая расчетная площадь которых будет составлять 1 тыс. кв. метров». Конкретное местоположение предмета договора должно было быть определено в дополнительном соглашении, которое стороны так и не заключили. При возникновении между сторонами спора суд пришел к выводу о незаключенности договора, поскольку он не содержал данных, позволяющих определить подлежащий передаче в собственность соинвестору объект (квартиру или несколько квартир). Кроме того, условия договора не позволяли установить дом, в котором располагались эти квартиры. Суд указал на необходимость определения в договоре конкретной квартиры (или квартир) в определенном жилом доме комплекса, поскольку в силу ст.289 ГК РФ  квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом гражданских прав. При этом для суда значимую роль сыграло условие договора о том, что условие о конкретном местоположении квартиры было определено сторонами как существенное, поскольку договорились согласовать его в дополнительном соглашении [5] .

    Однако при рассмотрении другого дела со схожими обстоятельствами суд пришел к противоположным выводам и признал договор инвестирования заключенным и фактически являющимся договором купли-продажи будущей недвижимой вещи [6]. По его мнению, на момент заключения договора для сторон не имело значения конкретное расположение будущих объектов недвижимости в определенных домах, на определенных этажах, метраж и т.д.  Конкретизировать объекты, подлежащие передаче инвестору, стороны были намерены в дополнительных соглашениях, что отвечало принципу свободы договора (ст.421 ГК РФ). На момент рассмотрения спора дополнительные соглашения заключены не были, однако проектная документация на дома была разработана, и началось строительство.

    Отсутствие в тексте договора индивидуализирующих объект недвижимости характеристик, ссылок на проектно-сметную документацию, дополнительных соглашений не является однозначным основанием для признания договора незаключенным. Для признания договора заключенным соответствующие характеристики могут быть указаны в акте приема-передачи, а также волю сторон в отношении конкретного объекта недвижимости возможно установить из иных доказательств. Данный вывод исходит из положений абз.3 п.2 и абз.2, 3 п.3 Постановления ВАС РФ №54. При этом для придания иному документу, например акту приема-передачи, статуса правоподтверждающего документа на конкретный объект недвижимости, индивидуализирующие объект признаки должны быть в нем указаны наиболее полным образом. Игнорирование подобного требования стало основанием для признания договора инвестирования строительства торговой галереи незаключенным ввиду отсутствия индивидуализирующих признаков помещения с указанием лишь адреса строительства и площадей объектов. В акте приема-передачи стороны также не указали необходимых индивидуализирующих признаков, однако, отметили, что переданы помещения согласно техническому паспорту, хотя не указали дату изготовления технического паспорта [7] .

    Анализируя в настоящем параграфе особенности наделения  будущей недвижимой вещи индивидуализирующими признаки, позволяющими включить ее в гражданский оборот, и учитывая фактическое отсутствие в момент заключения договора купли-продажи самого предмета договора, возможно предполагать под понятием «будущая недвижимая вещь» или «будущий объект недвижимости» совокупность признаков вещи (объекта), позволяющих отнести ее (его) к категории недвижимых независимо от наличия государственной регистрации, идентифицировать созданный в будущем объект недвижимости в качестве предмета договора, установив при этом совпадение воли и волеизъявления сторон сделки в отношении будущего и уже созданного объекта недвижимости (вещи).

    Таким образом, несмотря на данные в Постановлении ВАС РФ №54 разъяснения по поводу способов и критериев индивидуализации будущей недвижимой вещи, являющейся предметом договора купли-продажи, споры и разногласия в данном вопросе будут решаться с учетом иных обстоятельств и условий заключения сторонами договора. Суды должны оценивать действительность заключенного договора исходя из совокупности всех имеющих значение для установления воли сторон факторов, что говорит о том, что Постановление ВАС РФ №54 служит определенным критерием, ориентиром для установления истины, а не четкой установкой.

    Нина В. Дудоладова

    руководитель судебной практики

    ООО «БРАУС»

    06.05.2013 г.

    [1] Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2011.

    [3]   Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.07.2009 г. по делу №А10-3443/08 [Электронный ресурс]. URL: http://kad.arbitr.ru/

    Договоры с будущей недвижимостью. Ваш комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ для журнала Закон

    11 июля 2011 года принято постановление Пленума ВАС РФ № 54 О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (Постановление № 54).

    Одной из главных его целей является упорядочивание отношений, связанных с инвестированием в строительство. Оно вызывало немало вопросов и дискуссий. Его комментировал в своем блоге на Закон.ру Роман Бевзенко, вопрос по его применению задал Игорь Степанов.

    В чем ценность Постановления № 54? Решит ли оно существующие проблемы или породит новые? Какие вопросы в сфере заключения договоров будущей вещи остались неразрешенными, и какие решения предложили бы Вы?

    Просим высказываться по этим вопросам. Комментарии принимаются в формате мнение - краткое обоснование. Объем комментариев не должен превышать 2-3 абзацев.

    Наиболее интересные комментарии, выбранные редакцией журнала Закон, будут опубликованы в сентябрьском номере журнала.

    В отборе участвуют комментарии, высказанные до 22 августа 2011 года включительно.

    Источники:
    gazeta-p.ru, www.anlaw.ru, pozitivvv.ru, brausconsulting.ru, zakon.ru

    Читать дальше:


    Комментариев пока нет!
    Ваше имя *
    Ваш Email *

    Сумма цифр справа: код подтверждения



    Популярные статьи:

  • Неотделимые улучшения при продаже квартиры образец договора (просм 308)
  • Гарантийное письмо для удо образец (просм 295)
  • Служебная записка об изменении штатного расписания образец (просм 255)
  • Образец заявления на запрет въезда в рф (просм 238)
  • Образец жалобы в опеку и попечительство (просм 187)

  • Последние материалы:

  • Образец заполнения акта осмотра транспортного средства
  • Образец заполнения акта ос 1б
  • Односторонний акт приема передачи образец
  • Письменное возражение на акт камеральной проверки образец
  • Журнал регистрации актов образец